O novi gradbeni zakonodaji

NOVA GRADBENA ZAKONODAJA – postopki priprave občinskih prostorskih aktov ter postopki in dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja

S 1. junijem 2018 so se začeli uporabljati prenovljeni zakoni s področja prostorskega načrtovanja in graditve objektov, zaradi katerih naj bi bili postopki krajši in racionalnejši. Zakon o prostorskem načrtovanju je zamenjal Zakon o urejanju prostora, Gradbeni zakon pa je nadomestil prejšnji Zakon o graditvi objektov.

ZAKON O UREJANJU PROSTORA (Ur. l. RS, št. 61/17)

Nov Zakon o urejanju prostora (ZUreP-2) razveljavlja in nadomešča Zakon o prostorskem načrtovanju, Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1) ter Zakon o umeščanju prostorskih ureditev v prostor (ZUPUDPP) in združuje vsebino urejanja teh zakonov na enem mestu v krovnem zakonu.

Zakon določa mehanizme za učinkovito urejanje prostora. Na občinski ravni ohranja dosedanji sistem prostorskega načrtovanja z občinskim prostorskim načrtom (OPN) in občinskim podrobnim prostorskim načrtom (OPPN). Priprava OPN je spremenjena predvsem v začetni fazi, kjer ni več le zbiranja pobud in neposrednega prenosa v prostorski akt, ampak je za to potrebna analiza stanja in tehtanje pobud. Občine imajo po novem tudi možnost zaračunavanja taks za obravnavanje tistih zasebnih pobud, ki predstavljajo pobudo za spremembo namenske rabe prostora v OPN.

Novost, ki jo prinaša zakon, je lokacijska preveritev, s katero lahko občina na pobudo investitorja v sodelovanju z občinskim urbanistom prilagodi velikost stavbnega zemljišča pri posamični poselitvi (glede na OPN za do 20 %, a ne več kot 600 m2), dopusti individualna odstopanja od prostorskih izvedbenih pogojev, ki so določena v odloku OPN, ter omogoči začasno rabo prostora. Investitor mora na občini vložiti Elaborat lokacijske preveritve, občina pa izda sklep, ki je nato podlaga za izdajo dovoljenja.

Posamezne faze postopka priprave občinskih prostorskih aktov (OPN in OPPN) ostajajo enake: sklep o začetku postopka priprave, ki ga sprejme župan; priprava osnutka; pridobitev prvih mnenj nosilcev urejanja prostora in odločitve o celoviti presoji vplivov na okolje; dopolnjeni osnutek; sodelovanje javnosti (javna razgrnitev in javna obravnava); predlog prostorskega akta in pridobitev drugih mnenj nosilcev urejanja prostora ter sprejem prostorskega akta na občinskem svetu.

GRADBENI ZAKON (Ur. l. RS, št. 61/17 in 72/17 – popr.)

Gradbeni zakon na novo ureja področje graditve objektov in s tem nadomešča prejšnji Zakon o graditvi objektov.

Zakon je na področju gradenj prinesel številne novosti in poenostavitve postopkov, saj v določenih primerih omogoča pridobitev gradbenega dovoljenja s predložitvijo manj obsežne dokumentacije, kot je bilo to potrebno do sedaj, prinaša pa tudi možnost legalizacije »neproblematičnih« nedovoljenih gradenj.

Kako do gradbenega dovoljenja?

Prvi korak je pridobitev geodetskega načrta, ki je osnova za izdelavo projektne dokumentacije in za vse poznejše grafične prikaze v projektni dokumentaciji. Naslednji korak je izbira projektanta, ki izdela celotno projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja, pri čemer projektant arhitekt sodeluje s strokovnjaki iz različnih področij, in sicer je za statično stabilnost objekta odgovoren gradbeni inženir, strojne inštalacije načrtuje inženir strojništva, električne inštalacije pa inženir elektrotehnike. Obvezni sestavni deli projektne dokumentacije so: projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD), ki vsebuje podatke o udeležencih in gradnji, izjavo projektanta in vodje projekta ter splošne podatke o objektu, tehnično poročilo ter grafične prikaze. Namen DGD dokumentacije je pridobitev gradbenega dovoljenja in ni namenjena sami gradnji. Projekt za izvedbo (PZI) je nadgradnja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja in je namenjena gradnji objekta. Vsebuje dopolnjene in podrobnejše načrte arhitekture, gradbenih konstrukcij, električnih inštalacij in opreme ter strojnih inštalacij in opreme. Projektna dokumentacija izvedenih del (PID) pa je namenjena pridobitvi uporabnega dovoljenja, evidentiranju objekta ter uporabi in vzdrževanju objekta in se ga izdela po končani gradnji objekta. Del postopka je tudi pridobivanje mnenj (dosedanjih soglasij). Z uveljavitvijo novega zakona je občina postala obvezen mnenjedajalec v postopkih izdaje gradbenega dovoljenja, in sicer podaja mnenje glede skladnosti s prostorskimi akti, varovalnih pasov občinskih javnih cest in glede minimalne komunalne oskrbe (cestni priključki). Po pridobitvi vseh potrebnih soglasij/mnenj se celotno projektno dokumentacijo vloži na pristojno upravno enoto (pri nas je to Upravna enota Trebnje), ki izda gradbeno dovoljenje. Še pred izdajo gradbenega dovoljenja mora biti v celoti poravnan komunalni prispevek, katerega višino, po posebnem obračunu, določi občina. Po izdaji gradbenega dovoljenja je treba na upravno enoto vložiti še vlogo za potrditev pravnomočnosti gradbenega dovoljenja. Po potrditvi, da upravna enota in ministrstvo za okolje in prostor nimata pritožb (8 dni od oddaje popolne vloge), investitor prejme pravnomočen sklep izdaje gradbenega dovoljenja. Na podlagi tega lahko investitor takoj prične z gradnjo.

Najpozneje osem dni pred pričetkom gradnje je na pristojni upravni enoti treba prijaviti začetek gradnje. Že pred pričetkom gradnje pa je treba poskrbeti za zakoličenje objekta, ki ga opravi geodet. S postopkom zakoličenja se prenese tlorisni položaj objekta iz projektne dokumentacije v dejanski prostor.

Enostavni in nezahtevni objekti?

Med enostavne objekte se uvrščajo objekti, ki ne potrebujejo posebne statične ali gradbenotehnične preveritve. To pomeni, da ima objekt samo eno etažo, da njegova višina ne presega 4 m in globina 1 m ter da njegov nosilni razpon ne presega 4m. Enostaven objekt ni namenjen prebivanju in ni objekt z vplivi na okolje. Med enostavne objekte spadajo objekti, ki jih pogosto najdemo ob hiši (lope, ute, nadstreški, manjše drvarnice, letne kuhinje, zimski vrtovi, manjše garaže itd.) in ne presegajo 20 m2 ter pomožni kmetijsko gozdarski objekti (kmečke lope, manjši kozolci, objekti za skladiščenje pridelkov), ki ne presegajo 40 m2. Med enostavne objekte se uvršča tudi ograja do višine 2,2 m in oporni zid do višine 1 m. Za enostaven objekt pridobitev gradbenega dovoljenja ni potrebna.

Nezahtevni objekti so konstrukcijsko manj zahtevni. To pomeni, da ima objekt eno etažo, njegova višina ne presega 6 m in globina 2 m ter da njegov nosilni razpon ne presega 5 m. Med takšne objekte se uvrščajo garaže, nadstreški, površine do 50 m2, hlevi, drvarnice, kmetijski silosi, površine do 100 m2, kmečke lope, skednji, kozolci, površine do 150 m2. Ograja do višine 3,5 m in oporni zid do višine 2 m se prav tako uvrščata med nezahtevne objekte. Za nezahtevne objekte potrebujemo gradbeno dovoljenje, vendar ni potrebna projektna dokumentacija. Zadostuje skica lege objekta na zemljišču z vrisanimi odmiki od vseh sosednjih zemljišč. Vlogo lahko odda investitor sam, na pristojni upravni enoti.

Kaj pa legalizacije objektov?

Gradbeni zakon poleg rednega postopka legalizacije omogoča še druge možnosti legalizacije. Čeprav je zdaj teh možnosti več, to še ne pomeni, da je mogoče legalizirati prav vsak nelegalen objekt.

Legalizacija objekta v okviru manjših odstopanj pomeni, da zgrajeni objekt odstopa od pogojev iz gradbenega dovoljenja. Odstopanja morajo biti skladna z določbami prostorskega akta, ki je veljal v času gradnje. Zunanji gabariti stavbe v dolžino, širino in višino ne smejo presegati predvidenih za več kot 30 cm; objekt in njegova namembnost ne smeta biti spremenjena, lahko pa je tehnična rešitev zgrajenega objekta drugačna od potrjene v gradbenem dovoljenju (namesto zidane izvedbe je izvedena lesena montažna); objekt ne posega na druga zemljišča, kot so določena v gradbenem dovoljenju. Zahtevo za pridobitev uporabnega dovoljenja je mogoče vložiti za objekte, ki so bili zgrajeni pred uveljavitvijo zakona in za katere je ugotovljeno, da so odstopanja od gradbenega dovoljenja zakonsko dopustna. Ko lastnik pridobi uporabno dovoljenje, pomeni, da objekt ni več nelegalen ali neskladen.

Legalizacija s pridobitvijo dovoljenja za objekt daljšega obstoja je mogoča za vse objekte, ki so bili takšni, kot so danes, že pred 1. januarjem 1998. Pogoj je, da se objekti od takrat dimenzijsko niso nič spremenili, da stojijo na istem mestu in imajo enako namembnost. Pri tej obliki legalizacije investitor ne potrebuje dokumentacije potrjene s strani pooblaščenega strokovnjaka – arhitekta, ampak jo lahko izdela sam. Poleg dokazila o obstoju objekta pred 1. 1. 1998 mora biti vlogi priložen grafični izris obstoječega stanja objekta, z vsemi merami in podatki o prostorih s površinami. Prav tako mora biti objekt evidentiran v katastru stavb. Z izdajo odločbe o legalizaciji je neposredno pridobljeno uporabno dovoljenje, ki je od 1. junija 2018 pogoj za pridobitev hišne številke. Za legalizacijo objektov, ki so bili zgrajeni po letu 1998 in pred uveljavitvijo novega zakona, pa je treba predložiti celotno dokumentacijo, kot jo zahteva vloga za izdajo gradbenega dovoljenja in jo naredi za to pooblaščeni projektant. V tem primeru je odpustek ta, da se glede skladnosti s predpisi investitor lahko sklicuje na predpis, ki je veljal v času gradnje.

Obveznost investitorja v postopku legalizacije je, da za objekt poravna komunalni prispevek in nadomestilo za uzurpacijo in degradacijo prostora, ki se izračuna na podlagi veljavne uredbe in katerega višina je odvisna od številnih dejavnikov (nezazidljivo zemljišče, presežena izraba prostora, varovalno območje itd.).

Če legalizacija objekta ni mogoča po nobenem od zgoraj naštetih postopkov, je treba objekt uskladiti s prostorskimi akti ali ga sanirati tako, da ustreza gradbenotehničnim pogojem.

Legalizacija objektov, zgrajenih pred letom 1968, predstavlja najenostavnejši postopek, saj lastniki teh objektov za legalizacijo vložijo le zahtevo za izdajo odločbe, skladnost s predpisi pa se v tem primeru ne preverja.

pripravil: mag. Štefan Velečič